伊斯兰抵押贷款：从宗教规范到现代需求。
在全球金融市场中，伊斯兰抵押贷款的份额正在不断增加。尤其在中东地区，这一模式已经形成了完整的金融体系。专家估计，这种基于保守宗教原则的金融模式在全球金融循环中的占比可能达到 5 万亿美元。与此同时，美国、德国、土耳其等国家已开发出与伊斯兰抵押贷款相关的金融项目。在哈萨克斯坦，社会各界对引入伊斯兰抵押贷款的呼声也日益高涨。那么，这一模式对普通公民的实际意义何在 ？又会对银行业产生何种影响？哈通社记者就此展开了全面分析。
3 百万潜在用户：伊斯兰抵押贷款的目标群体。
要深入理解伊斯兰抵押贷款，首先需要从其基本要求和目标用户群体入手。伊斯兰抵押贷款的原则基于伊斯兰教法，主要针对那些将传统贷款视为"违禁"的群体。伊斯兰教法明确禁止通过利息获利，这被称为"利巴"（Riba），是一种严重的宗教禁忌。根据哈萨克斯坦穆斯林宗教管理局的官方立场，这一原则也得到明确支持。
信仰的约束：利息与宗教禁忌。
在哈萨克斯坦，许多信仰伊斯兰教的公民因无法接受传统银行的利息条款，而选择放弃住房贷款的机会。因此，伊斯兰抵押贷款的市场需求由此而生。据统计，2021 年针对哈萨克斯坦宗教政策的社会研究显示，61.8% 的受访者表示自己会在一定程度上遵守宗教规范，而 27.4% 的受访者则表示会严格遵循宗教教义。这一人群约为 300 万人，为伊斯兰抵押贷款提供了稳定的潜在市场。
在传统银行的抵押贷款模式中，借款人需支付首付款，其余金额则由银行以利息贷款形式提供，房产同时被银行登记为抵押物。此外，逾期还款会产生额外罚金。这些操作直接与伊斯兰教义相冲突。因此，针对信仰严格的群体，银行利息成为住房融资的主要障碍，伊斯兰抵押贷款的推出正是为了解决这一问题。
伊斯兰抵押贷款的运作模式。
伊斯兰金融体系下的抵押贷款分为三种主要模式：穆拉巴哈（Mudarabah）、伊贾拉（Ijara）和穆沙拉卡（Musharaka）。这三种模式虽然名称相近，但具体运作方式存在显著差异。
- 穆拉巴哈模式： 银行先购买房产，然后以加价形式将房产出售给客户，客户通过分期付款完成交易。
- 伊贾拉模式： 银行购买房产后，将其出租给客户，客户支付租金，最终完成产权转让。
- 穆沙拉卡模式： 银行与客户共同出资购买房产，双方按照协议共享收益，客户逐步买下银行持有的份额。
在哈萨克斯坦，穆拉巴哈模式被广泛接受。此前，Al Hilal 银行以此模式在哈萨克斯坦市场运营多年，帮助许多客户在努尔苏丹、阿拉木图、奇姆肯特和突厥斯坦等地购买房产。其运作模式较为简单：客户选定房产后，由银行购入并以溢价形式出售给客户。例如，银行以 1,000 万坚戈购得房产，随后以 1,100 万坚戈价格出售，客户支付 30% 的首付款后，分期偿还剩余金额。
存在的问题：价格溢价与高收入要求。
尽管穆拉巴哈模式在哈萨克斯坦市场有所实践，但其实际操作中仍存在诸多问题。
- 价格溢价无上限： 银行对房产加价的限制没有上限，例如以 1,000 万坚戈购买的房产可能以 1,500万坚戈出售。
- 高收入门槛： 申请人需证明月净收入不低于 25-30 万坚戈，税后月收入需达到 40 万坚戈以上，才能满足贷款条件。
- 缩短贷款周期： 某些伊斯兰银行将还款周期限制为2-5年，这意味着客户需每月支付 35-45 万坚戈。
对于普通消费者而言，这些条件的严格性大大限制了其使用伊斯兰抵押贷款的可能性。
商业运作中的风险与不规范操作
当前，哈萨克斯坦市场上部分建筑公司开始以"伊斯兰抵押贷款"名义推广未完工房产，这进一步加剧了消费者的风险。这些公司通过社交媒体的博主宣传声称符合伊斯兰教法，但实际上产品条件苛刻。例如，某公司要求客户支付高达 50% 的首付款，其余金额需在2年内偿还，每月还款额可能高达 40 万至 50 万坚戈。此外，这些房产往往尚未竣工，消费者面临极大的资金损失风险。
这一现象显示出市场的不成熟，同时也反映了伊斯兰金融体系的某些原则在实际操作中的偏离。例如，尽管理论上伊斯兰金融禁止利息，但银行通过提高售价等方式变相收取溢价。例如，一套市场价值 1,000 万坚戈的房产可能以 1,200 万坚戈出售，实际上的资金压力并未减少。
市场空白与政策支持不足。
目前，哈萨克斯坦的伊斯兰抵押贷款市场几乎处于停滞状态。此前曾活跃于市场的 Al Hilal 银行 是该领域的领军机构之一，但其已不再提供个人金融服务，转向专注于企业业务，且更名为 ADCB 伊斯兰银行。这一变化使得本地市场失去了一个经验丰富且值得信赖的参与者。
经济学家扎勒哈斯别克·阿克波拉特指出，这种市场缺位与政府政策息息相关。传统银行的存款和贷款受到政府的担保，但伊斯兰银行并未享有同等政策支持，这导致其竞争力下降。此外，如果伊斯兰银行的影响力扩大，传统银行可能因竞争压力陷入困境，这对哈萨克斯坦经济和目前的金融系统稳定构成潜在威胁。
与此同时，PR 专家阿伊巴尔·沃勒扎耶夫强调，伊斯兰金融体系与传统金融体系本质上并不构成直接竞争关系，因为它们的原则和目标群体截然不同。
国际机构的参与与支持。
尽管本地市场的伊斯兰金融发展尚处于初级阶段，不过国际伊斯兰金融机构对哈萨克斯坦市场表现出浓厚兴趣。2009年，哈萨克斯坦与阿联酋签署协议，引入了 Al Hilal 银行，成为推动本地伊斯兰金融发展的重要里程碑。此后，政府通过实施伊斯兰金融发展的路线图，并推出基于伊斯兰原则的证券（Sukuk）。
目前，哈萨克斯坦市场已有 ADCB Islamic、Zaman 和 Alif Islamic Bank 等银行，以及 Kazakhstan Ijara Company 和 Al Saqr Finance 等租赁公司在运营。同时，阿斯塔纳国际金融中心（AIFC）通过降低资本要求和实施税收优惠，为这些机构提供了便利条件，同时吸引了来自中东及其他地区的投资者。
值得一提的是，这一趋势还延伸至了整个中亚地区。例如，吉尔吉斯斯坦已有13家伊斯兰银行和金融机构，塔吉克斯坦拥有 6 家，而乌兹别克斯坦市场也成为 ADCB Islamic 等机构关注的目标市场。
本地银行与政府的角色。
在国内，本地银行正尝试加入伊斯兰金融的发展浪潮。例如，家庭银行此前宣布计划于2025年推出无利息抵押贷款，以满足社会对多样化金融模式的需求。然而，由于缺乏相关经验，国内银行可能还是需要与国际机构合作，获取相关支持。
尽管政府尚未对伊斯兰金融的发展做出明确表态，但近年来的政策显示出支持的态度。从早期与国际机构的合作协议，到阿斯塔纳国际金融中心的建设，哈萨克斯坦已为伊斯兰金融的发展奠定了良好的基础。
来源：inform
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