【文/观察者网 王慧、范维】当下，房地产政策的走向引起社会广泛关注。
继24日政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确房地产政策优化方向之后，北上广深等一线城市纷纷表态。
这些表态透露出一种怎样的信号？当下受到热议的“认房不用认贷”等政策落地的可能性多大？持续释放的政策利好能否改善当下房地产市场的低沉情绪？下半年房地产市场走势如何？
围绕上述问题，观察者网特邀广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分享观点。
观察者网：虽然现在还没有一些具体的举措出台，但是从中央到地方在房地产领域近来接连表态，在您看来是在透露出一种怎样的信号？
李宇嘉：7月24日的政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求等。
最高决策层定调之后，各地肯定要进行落实。一线城市是都市圈的核心，是外来人口、年轻人、新市民最集中的地方，也是刚需和改善最集中的城市，消费需求比较旺盛，所以会率先表态。
2023年2月21日，广州楼市。图源：视觉中国
观察者网：当下楼市政策的“工具箱”被打开，而且正在越开越大。比如说，当下备受关注的一个表述是“认房不用认贷”，大家普遍认为如果实施这一政策，对一线城市的影响会很大。您认为哪些政策比较有效或者实施的可能性比较大？
李宇嘉：住建部明确提出了进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。这些措施都是在降低住房消费的门槛和成本，以释放住房消费需求。
我认为，“认房不用认贷”政策实施的概率是比较大的。“认房又认贷”政策是在房地产过热、加杠杆炒房比较严重的阶段执行的，确实起到了抑制投机炒房的作用。但是在目前投资需求退出的情况下，这个政策确实应该调整，特别是在一线城市。
一线城市的新市民、年轻人、外来人口集中，他们的买房意愿是比较强的。在上一轮楼市回升时，他们在一线城市买不起房，而当时二三线城市正在进行大规模的棚改，住房需求也很活跃，很多人就在那里买了，也贷了款。由于有贷款记录，现在他们想要在一线城市买房，只能适用于二套或者准二套的政策。
所谓准二套就是，比购买第一套住房的首付比例要高，比完全二套的首付比例要低。比如在广州要付40%的首付，深圳要付50%的首付，北京要付60%的首付，这个比例确实比较高，可以向下调整。
另外，还有可能出台一些降低交易成本的政策，比如说现在网上讨论度很高的“二手房交易的增值税免征期从5年调回2年”，这样可以降低房屋循环流通的成本。
除此之外，LPR利率下调之后，未来按揭利率可能还存在进一步下调的可能性。对于部分非热点城市，未来首付比例可能会降到两成。
2023年5月15日，福州，航拍一处在建楼盘。图源：视觉中国
观察者网：最近的这些表态和政策是否能改善当下房地产持续低沉的市场情绪？会有更多居民选择买刚需或者改善性住房吗？
李宇嘉：这些政策对于缓解房地产市场低迷是有帮助的，但是并不能从总体上扭转房地产市场低迷和下行的态势。最主要的原因是居民目前对于房地产市场的预期、对于收入和就业的预期发生了很大的逆转。
尽管许多热点城市的房价已经跌了一年多了，但是整体住房价格还处在历史高位。刚刚我们提到的一些政策确实可以降低居民的购房门槛，但是无论是对刚需型还是改善型的购房者来说，购买新住房都会增加月供。这实际上是一种负担的增加，因此只有当购房者对收入和就业预期、对房地产的预期好转时，才会在政策利好下决定买房。如果没有好转，他们一定会很谨慎。
我认为，最关键的是要扭转目前租房住房供求不匹配，也就是要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。
住房需求主体应该是新市民、年轻人，外来人口，以及中产人群的换房。前面一部分是刚需，后面一部分是改善。目前对于刚需来说，除了需要低成本、低门槛买房之外，更重要的是要构建租购并举的住房消费模式。
近年来尽管租房发展比较快，但是租赁供应同商品房供应相比，在公共服务享有、租购同权、房源的供应区位等方面做得还远远不够，未来需要加大这个方面的住房供给侧结构性改革力度。
正如国务院转发发改委关于恢复和扩大消费措施的通知当中提到的，要把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，增强供给结构对需求变化的适应性和灵活性。以更好的供应去适应需求，而不是一味的刺激需求，掏空钱包来买房消费。
而且上述文件中还提到“优化就业、收入分配和消费全链条良性循环促进机制”。也就是说，有了就业才有收入，有了收入才有消费，有了消费能力才会改善居住，才会买像住房这种高总价的消费品。我觉得供给侧改革才是解决住房供应最根本的路径，只有这样才能扭转目前供需不匹配的现状，才能够把消费能力提升起来。
2023年6月23日，广东惠州，顾客在某楼盘看房。图源：视觉中国
观察者网：在贷款利率方面，在6月5年期以上LPR下降的带动下，我国房贷利率水平随之下降。但是现在大家关注度比较高的是存量贷款利率。中国人民银行货币政策司司长邹澜上月在记者会上表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”对此您怎么看？
李宇嘉：个人住房贷款余额增速已经连续两个季度回落，标志着房贷的增量时代过去了，进入了存量时代。“资产越来越荒”的经营环境下，房贷还是优质资产，银行会乐于“抢”这样的资产。“抢”这一资产有两种方式，一是留住自己的客户，二是争夺别人的客户。
为了留住自己的客户，银行需要通过下调利率，避免客户流向其他按揭利率较低的银行，兴业银行广州分行就是这么做的，该行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。而为了“抢”来别人的客户，银行可以通过更低利率吸引其他行客户来办理“转按揭”，以置换旧的贷款。
银行是市场化导向的机构，当按揭从卖方市场进入买方市场，从增量市场进入存量市场，银行的经营行为，也必然跟着转变。以低利率获得客户，是未来每一家银行最基础的营销手段。
观察者网：从去年下半年开始了一股“提前还贷潮”，您认为原因是什么？现在房地产利好政策不断，接下来是否会扭转这种现象？
李宇嘉：“提前还贷潮”是无可避免的，贷款利率高只是原因之一，最根本、最主要的原因还是房价下跌。
之前大家之所以不惜承担比一般风险收益率或者存款利率都要高的利息去买房，就是看重房价会上涨，认为房价上涨的收益远比贷款的利息要高。现在房价下跌，购房者每个月还是和之前一样还月供，但持有的是一项价格下跌资产，这个是不划算的，所以很多人会提前还贷。原来加杠杆买房是因为房价涨的预期，现在去杠杆是因为房价跌的预期。
因此，存量房贷利率下调可以缓解提前还贷的斜率，但是扭转不了提前还贷的趋势。
上海房产中介公司门店挂出房价信息 图源：IC photo
观察者网：您觉得房地产在稳经济的过程中应该发挥怎样的作用？
李宇嘉：房地产是国民经济的支柱产业，稳经济必须要稳地产，稳地产有助于稳经济。目前在稳经济的过程中，国家强调要充分发挥消费对经济发展的基础性作用。
因此，未来会注重盘活存量房，包括城市改造、老旧小区改造、农村危房改造、公共配套服务补短板、鼓励居民二次装修、鼓励存量盘活后搞租赁等等。盘活存量将推动装饰装修、家具家电的消费，在学校、医院、公园等配套设施上补短板。另外，还可以围绕社区公共设施和公共服务，包括养老、托幼、助残、助学等，最大规模地带动以社区生活圈为主要载体的房屋和居住消费。
这些对经济的拉动作用可能不如原来的投资，但是它更可持续、更健康，也更能带动就业和消费，我觉得这些才是房地产作为国民经济支柱产业的最根本的体现。
观察者网：一季度在前期积压需求释放、政策显效等因素作用下，房地产市场活跃度回升，热点城市房地产市场出现“小阳春”行情。但二季度由于前期积压的需求释放完毕，市场明显降温。在当下各地不断优化房地产调控政策的背景下，您认为下半年房地产市场走势如何？
李宇嘉：我认为，下半年肯定会比二季度好，但是第三或第四季度可能都不如一季度，今年整体来看应该比去年要好。去年（房地产规模）是近5年来的最低值，这种快速的下行当然不可取，但是房地产不太可能回到过去几年的高速增长态势。
刚刚我们讲到了房地产的存量盘活，接下来它对经济和就业的作用会很明显得体现出来。这就是房地产的新模式。
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