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郑州“保交楼”放大招！召集多家房企开会，要求10月6日前实现问题楼盘全面复工
在“保交楼”方面，郑州又向前迈进了一步，准备“大干30天”。
2022年9月7日，坊间流传一份《关于印发郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》（以下简称：《通知》）。
《通知》显示，该份文件由郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作小组印发。通过实施“压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重组、严肃追究责任”等种种举措，10月6日前，要实现郑州市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。
多家房企均向时代周报记者确认了该《通知》的真实性，并向记者提供了上述《通知》的原文。不仅如此，多家房企相关负责人还向时代周报记者表示，《通知》发布的第二天，郑州市又召开了一次会议。
会议于9月8日下午召开，名称为“房地产开发企业瘦身自救行动”（以下简称：会议），会议主要内容是解读上述《通知》，并对各家房企进行动员，要求郑州市所有停工问题楼盘项目要在30天内实现全面实质性复工。
据悉，郑州对目前台账上停工烂尾的72个项目，要“一楼一策一专班一银行”，通过第三方审计、核算企业资金、厘清项目资产负债、提供资金筹措方案等举措，来盘活保全资金资产，确保“10月上旬停工、半停工项目全面实质性复工”。对未化解的19个不动产办证类项目，确保9月上旬要全部化解完毕。
某参会房企相关人士向时代周报记者表示，参加会议的房企包括建业、融创、正商、康桥、绿地等。
本次《通知》加会议，夯实了郑州“保交楼”的决心。
针对于郑州此次举动，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示，郑州是首个针对“保交楼”问题制定治理方案的城市，且方案明确高效。这体现出，对促进楼市恢复、化解房企风险、保障购房群体消费权益等方面，郑州的决心不容小觑。另外，此举对市场信心的提振，有很大的助力作用。
“对其他存在交付压力的城市，此举亦具有一定的借鉴意义。同时，从方案本身来看，郑州提出的分类处理原则备受市场关注，反映出方案具有较强的可操作性与可实施性，这说明郑州在推进保交楼工作上做足了准备。预计随着本次治理工作取得一定成效，市场信心将获明显提升，对郑州楼市销售端也将起到一定的积极影响。”关荣雪表示。
图片来源：图虫创意
百亿纾困基金推进，将下发50亿专项借款
为解决问题楼盘，郑州采取了诸多举措，时代周报记者注意到，其中最重要的一条为——政府全力纾困，其中主要涉及到了各类资金帮助，而这也是本次《通知》中的要点之一。
上述《通知》显示，各开发区、区县（市）要会同相关单位，积极争取商业银行资金，做好专项借款配套融资、纾困资金配套融资以及购买公寓作为人才房的配套融资。用好“41”模式，并积极动员停工问题楼盘项目或开发企业梳理提供更多优质资产，与纾困基金和并购贷银行做好对接。
上述提到的“41”模式，源于7月末郑州市有关部门召开的“项目汇报会”，该会议提到“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”4种模式，而8月份出台的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》中则提到了“100亿规模地产纾困基金”。彼时，纾困基金成为各大房企最为关心的解决方案，而该基金落地的第一个项目为郑州北龙湖金融岛写字楼项目。
现在，纾困基金又有了新的进展，会议同步也通报了这一情况。据正观报道，截至目前，郑州市纾困基金工作专班组建了项目库，初步确定了永威西郡、富田九鼎公馆等8个项目作为首批意向项目，预计投资43亿元。确保9月底前投放不低于50亿，10月中旬前全部放款到位，快速缓解房地产企业和项目资金压力，确保资金真正用于问题楼盘项目，推动实质性复工复产。
另据中原网报道，9月8日又有金水区锦艺金水湾、管城区永威滟澜庭、中原区永威西郡等3个支持项目落地，还有5个项目进入洽谈最后阶段，省纾困基金还正在对接目标项目。落地的3个项目涉及资金金额超10亿元。目前，基金相关协议已签订，近期项目将全面复工，相关资金将根据工程进度支付，持续助力郑州市保交楼保民生。
“郑州各个项目情况都不一样，有确实存在的，也有存在一些的，以及情况更为复杂的，肯定得用不同的方法去化解，所以纾困基金的审核很严格。”某参会房企相关人士向时代周报记者表示。
“能通过纾困基金盘活的项目，都是一些存在的项目，像资不抵债的项目不在纾困基金考虑的范围内。我们已经申报通过纾困基金来解决的问题项目，据我了解应该快轮到我们了。”另一房企参会人士告诉时代周报记者。
除纾困基金外，时代周报记者了解到，在会议上，郑州市还将发放首批50亿交楼专项借款，郑州市问题楼盘专班、地产集团正在与住建部、国开行对接，确保专项借款抓紧发放。同时，为了加强资金监管，确保项目顺利实施和资金使用安全，凡是使用专项借款的房地产企业，需要将有效资产抵押给辖区平台公司。
此外，政府部门还要尽快将欠款还给房企。据正观报道，郑州市财政局要抓紧与郑州银行、中原银行对接，尽快确定平台公司承接50亿元专项贷款，各有关县（市）区要抓紧对接，确保对建业、康桥、正商等5家头部房企已经确认的53亿元政府欠款于9月9日之前发放到位。
上述参会企业相关人士向时代周报记者确认了该消息的准确性，“政府欠款包括退税、安置费用等。”
不配合房企进行偷漏税核查
除资金方面的问题，郑州还从多方面发力，积极推进问题楼盘复工。
首先，是企业自身方面。《通知》明确，要压实企业主体责任。出险房企要切实承担自救主体责任，千方百计承担或配合“保交楼”任务，通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式，多渠道筹集资金，加快资金回笼进度，降低杠杆率，归还挪用资金，回归主业。
其次，是政府方面。《通知》强调，要严肃追究责任。郑州市各开发区、区县（市）要组织审计、财政、住房和城乡建设等有关部分对停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计，制定处置方案。值得一提的是，税务部门将对不配合复工的房地产企业进行偷漏税核查。
同时，郑州还提出了分包，主官兜底。《通知》显示，各开发区、区县(市)党政主要要亲自带头，亲自分包1-2个重大停工问题楼盘项目；对于其他较为复杂的停工楼盘，明确分包后，属地党委政府主要要履行兜底责任。
总而言之，郑州这次将围绕停工问题楼盘项目不能按期交房、停工烂尾的原因，集中全部力量和有效资源攻坚克难，全力化解停工问题楼盘项目中存在的突出矛盾和主要问题。
而针对于此次郑州市的行动，各家房企也展现出了不一样的看法。
“有办法总比没办法强，我们也正在积极配合保交楼的工作。”某房企内部人士向时代周报记者表示。
在58安居客房产研究院分院院长张波看来，通过快速推进实质性复工，预计对市场信心的恢复效果将大于以往，但由于涉及项目数量多，并资金问题复杂，预计整体解决还需要一定时间，问题项目的大面积复工将有望快速开展。
郑州版纾困基金方案出炉，百亿资金池可救活哪些项目？
国内首个纾困楼市的地方基金宣告出炉。8月8日，据新京报记者获悉，郑州市人民政府办公厅于近日印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（简称《方案》），将由政府牵头设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，再由各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。
当天下午，郑州市人民政府办公厅相关工作人员向新京报记者证实了《方案》文件的真实性，其表示：“此文件是真实的，至于是否对外公开发布还需要看相关部门。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称：“这是国内第一个纾困楼市的地方基金，它是个‘引子资金’，设有退出机制，可以循环使用，但是，并不是任何一个项目都能获得纾困基金的眷顾，只有那些后期能转起来的项目才符合资金注入的标准。”
“引子资金”能否四两拨千斤？
郑州率先设立百亿元纾困基金，和此前蔓延全国的“停贷事件”直接相关。对于此次设立纾困基金的初衷，《方案》指出，为贯彻国务院扎实稳住经济的一揽子政策措施，尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险,提振市场信心。
根据《方案》，郑州房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与，市场化运作”原则，由中心城市基金下设纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，还需各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。
而纾困专项基金的参与主体也比较明确。《方案》规定，将重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体,以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目。
运作方式上，纾困基金作为母基金，与市区两级国企、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体，纾困母基金的出资比例不高于30%。
子基金主体成立后，由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估,以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集,其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。
这就相当于母子基金分别作为“种子资金”，先后两次撬动社会资本。对此，李宇嘉分析称：“在政府牵头下，设立市区两级母子基金，以少量的出资，带动社会资金，这实际上是一种引子资金的模式。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“此次郑州确立了‘母基金-子基金-项’的纾困和资金传导模式，母基金的规模为100亿元，子基金由30%的母基金和70%的市区两级机构设立，同时此类子基金投入40%的资金，剩下的则通过并购贷等进行资金的筹集。”
“纾困专项基金只占出资的30%，其他要靠区级子基金（自有资金占40%）、社会资金注入。有了这笔资金，短期流动性困难解决了，项目能动起来了。有了销售回款，纾困基金成功退出，并投到下一个项目。”李宇嘉说。
“此类基金具有非常好的杠杆撬动效应。目前，郑州一些重点项目的资金硬缺口大约是15亿元，按照母子基金的运作模式，最后此类问题楼盘硬资金‘分摊’到母基金约为1.8亿元。由此可见，通过此类资金的运作，能够有效发挥杠杆效应，使得看似并不大的百亿资金规模，能够发挥很好的纾困效应。”严跃进补充称。
哪些项目优先？六大筛选标准
根据克而瑞提供的资料显示，郑州烂尾楼有271万平方米，总共25249套，是去年郑州成交量面积的29%。同时，据不完全统计，郑州停工的楼盘多达上百个。那么，哪些楼盘能够优先得到纾困基金的救助呢？
《方案》指出，通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1-2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。
据《方案》透露，净资产存量较高的项目将成为首选，指的是“未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”。
据新京报记者从郑州业内人士处得到的一份“项目筛选要求”文件显示，申报纾困基金支持的项目应符合六个要求，包括房地产项目地理位置优越、配套基础设施齐全、开发商信誉良好的项目；优先选择公开市场招拍挂取得的政府储备地项目；项目公司债权债务关系权属清晰，股权、资产不存在查封、冻结等情况，股东之间不存在内部，且项目公司名下仅有独立开发项目；项目剩余货值充足，资产超过负债，剩余可售货值足以覆盖前期负债及投入资金本息的项目；优先选择可适用并购贷条件的项目，如已取得四证、投资强度已达到总投资（不含土地款）的25%等；项目不存在规划开发受限及其他潜在风险情况。
在满足上述6个要求的基础上，郑州开发区、各区县（市）会同辖区内房地产头部企业，共同筛选区内符合盘活条件的存量项目，按照“一项目一子基金”的方式，对接各级国有企业及各类社会资本。
一位郑州本土房企内部人士告诉新京报记者：“首批救助项目应该还是结合企业自己的申报情况和政府的筛选标准共同拟定的。作为此前纾困房企之一，我们已经上报过一批受困项目名单。”
在此前的7月27日，郑州提出棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四大创新模式，首批试水纾困建业、康桥、世茂、融创等六大房企，针对房企旗下问题楼盘选择对接上述四种模式，推进“保交楼”工作。
据了解，这次推出百亿元纾困基金和此前的四大模式是一脉相承的。此前四大模式中的第二种模式便提出针对资产大于负债的项目，可选择收并购模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题。
目前，《方案》还处于前期申报阶段，尚未有具体项目落地。多名郑州本土房企代表也向记者表示：“目前还没有具体项目参与，我们也还在等细则，还没到实施阶段。”
新京报记者徐倩
编辑武新校对刘军
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