外国房地产买家正在将日本作为投资天堂，他们在日本寻找物流设施和写字楼等物业，同时利用日本的低利率为他们的购买提供融资。

对送货司机工作时间的更严格限制创造了仓库和其他存储空间的机会，这一即将到来的变化旨在保障安全和健康。由于日本工人大多重返办公室，办公楼也从中受益。

还有其他诱因。融资便利，日元对美元汇率处于33年来的最低点。这至少有一部分原因是，日本央行仍然坚持其长达十年的超宽松货币政策。与此同时，企业经营状况良好，空间需求旺盛。

相比之下，许多其他国家的利率正在上升，信贷条件紧张，大量工人拒绝重返办公室。

专家认为，日本吸引了人们的目光。其实，一直日本都很有吸引力。只是今天更具吸引力，因为其他国家没有那么大的吸引力。

根据房地产服务公司世邦魏理仕的数据，在过去五年中，日本是亚太地区房地产交易量最大的国家。根据JLL和世邦魏理仕的调查，日本现在也被认为是亚太地区最具跨境投资吸引力的国家。

对于许多外国投资者来说，廉价信贷是一个重要因素，他们通常用日元贷款为交易融资。这样可以获得正现金回报，也就是房产回报减去融资成本。近年来，日本银行也越来越愿意为房地产资产提供贷款。

尽管市场人士预计日本央行将修改政策以应对持续通胀和日元大幅贬值，并已开始考虑10年期国债收益率升至1%这一日本央行目标的上限的可能性，但是，分析师仍然看涨。本周三，收益率达到0.8%，在不到两个月的时间里翻了一番，创下13年多来最高纪录。

专家认为，只要日本的利率增长温和，它仍将是一个非常有吸引力的投资地，因为投资者可以获得在岸债务。外汇汇率会发生变化，日元肯定会升值，但是，由于市场的宏观驱动因素，日本仍然是一个具有基本吸引力的地方。

资金会被确定性所吸引，而日本的不确定性相对有限。与其他亚太国家相比，日本的办公楼和其他商业地产拥有更稳定的出租率和盈利能力。同时，与中国等地相比，日本的地缘政治风险较小，因为中国与美国的关系日益紧张，房地产市场也陷入困境。

可以说，在未来一段时间内，日本将在亚太地区居首位。

世邦魏理仕日本研究部总监本田明日香说，日本的投资模式确实在去年年底开始转变。一些外国投资者兑现了投资，或在资产类别之间进行了转换。据报道，新加坡政府投资公司正考虑以超过20亿美元的价格出售东京市中心一幢43层的摩天大楼。

办公楼投资是2021年和2022年的主要投资类别，今年前六个月被工业投资，其中主要被物流设施所取代。

世邦魏理仕预计，由于所谓的"2024年问题"，即对送货司机工作时间的更严格限制导致劳动力短缺，物流设施的需求将保持强劲。因此，对大城市之间的中转站以及更大、更先进的设施的需求预计将增加，以保留更多库存并适应自动驾驶汽车。

上半年的其他热门领域是住宅和酒店投资。许多机会型投资者关注酒店和高收益住宅投资机会，如长住酒店、服务式公寓和学生公寓。显然，人们正在使投资组合多样化。

与此同时，东京也有新的写字楼开业，那里的小型旧办公楼区正在被重建为巨型办公楼。

今年3月，三井不动在东京站前开设了一座45层、240米高的办公楼和酒店综合体。上周，森大厦在虎之门商业区为一座49层、266米高的办公大楼举行了揭幕仪式。

11月，森大厦还将在高档麻布开设一座64层、330米高的住宅和办公综合楼。至少在未来五年内，它将成为东京最高的建筑。同样在下个月，东急地产将在时髦的涩谷火车站旁建造一座39层高的办公大楼。

9月27日，三菱地产于东京站旁破土动工建设一座385米高的62层办公酒店综合楼。该建筑将于2028年投入使用。

一些日本公司为了节约成本和接受远程办公而将总部迁出东京市中心，但是，建筑狂潮却仍在继续。建筑材料制造商力士尔去年将其总部迁至东京一座较小的建筑内。IT公司富士通将于2024年离开东京。据东京房地产经纪人三木商事称，大量的办公空间和对混合工作方式的更多接受，已将东京市中心的写字楼空置率推高至约6.5%，创下九年来的新高。不过，JLL的数据显示，东京的写字楼空置率低于全球其他大多数城市。

专家认为，开发商正在加紧推进大规模项目的事实可能表明了人们对日本写字楼市场的信心。可以肯定，租金不会出现大幅回调。因为这种需求，也就是在基本面上，足以填满新的甲级写字楼。

世邦魏理仕的本田说，如果东京想吸引更多的外来投资，就应该更加注重盈利能力，因为即使在日本，利率也有可能上升。

世邦魏理仕的数据显示，2023年上半年，日本房地产的外来投资增长了一倍多，达到50亿美元。其中，新加坡的投资额最高，达到21亿美元，比一年前增长了四倍。这些数字是估算出来的，因为项目通常由来自多个国家的多个参与者出资，因此很难确定单一的投资来源。

最近，新加坡城市发展公司投资350亿日元（2.3亿美元）收购了25栋东京公寓楼。

新加坡主权财富基金GIC于6月以8亿美元的价格从黑石集团手中收购了物流设施，而新加坡房地产投资管理公司Capita Land Investment则于4月以1.059亿美元的价格收购了大阪的公寓楼。5月，新加坡房地产投资信托公司Maple Tree Industrial以518亿日元收购了大阪的一个数据中心。

加拿大也已成为日本资产的主要投资者。房地产投资商Bentall Green Oak于1月以3.85亿美元的价格购买了大阪的丽嘉皇家酒店。6月，该公司收购了福冈丽思卡尔顿酒店，具体价格未透露。

2023/10/1817:46日经英语新闻

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