1
今天下午，在一个金融群里聊天，有人问了一个很刁钻的问题：那就是，美联储持续的加息，是为了刺破我们的房地产泡沫吗？美元的高利率政策，是一种金融博弈战吗？
这个问题，其实很难回答。你说美联储想不想用持续加息，刺破我们的房地产泡沫，它内心肯定是想的。
但你要说美联储持续加息和高利率政策，首要目的就是为了刺破我们的房地产？并没有证据可以支撑这个观点。而且，美联储有没有能力，刺破我们的房地产泡沫，还是要打上一个大大问号的。
2
不过，无论美联储怎么想，持续加息和高利率政策的主观愿望何在，它客观上确实对我们的房地产泡沫，造成了极大的负面影响。
原因也很简单：包括恒大、碧桂园在内的国内地产企业，借贷了大量的外债，尤其是美元外债。
根据金融数据服务商wind的统计：目前国内地产企业借贷的外债总额约在2000亿美元上下；这其中，恒大欠176亿美元，碧桂园欠118亿美元，佳兆业欠了154亿美元。
我们需要了解：今年上半年，6成的上市房企出现了亏损；在这种糟糕的状况下，你让偿还规模巨大的外债，那是万万做不到的。不但本金还不了，就连利息支付都困难。
这也是近期碧桂园、万达发生外债偿还违约，和恒大要求海外债务破产保护的原因。
3
如果放在往年，地产企业的外债违约潮，可能就不会出现；甚至内债违约的问题，也会一并解决了。
因为在往年，美元利率极低，短期债券利率不到3%，中长期债券利率也就5%；相对于国内债券利率，简直不要太便宜。由于利率比较低，所以地产企业可以大量借新还旧，甚至借外债还内债，把内问题一并解决了。
但随着去年美联储开始激进加息，这种借新还旧就玩不转了。
一是：外债利率大幅飙升，从3%-5%涨到了8%-12%，利息支付成本升了1倍多，很多地产企业撑不住。
更要命的是：美元加息带来了人民币的强烈贬值，汇率跌了13%以上；这就让地产企业偿还美元债务的困难更大了。原先偿还100万美元，只需要630万人民币；如今却需要728万人民币，多了近100万人民币，你说头疼不头疼。
也就是说，美联储持续加息后，国内地产企业既不能大量的借新还旧了，偿还旧债务的本金+利息支出，也大幅增加；再加上地产企业本身就摇摇晃晃的高债务率和高杠杆，美联储的持续加息和高利率政策，的确让很多我们的地产企业雪上加霜，甚至演化成了压垮骆驼的最后一根稻草。
恒大申请海外债务破产保护，就是一个明证。
而在未来，如果美联储继续加息，以及维持高利率政策，那说不定就会有更多的国内地产企业，因为外债违约倒下；我们的房地产泡沫，就会被美联储刺破一些。
4
当然了，美联储持续加息和高利率政策，对我们的房地产泡沫影响还是有限的。
毕竟，国内地产企业以内债为主，内债占比超过了9成以上；美联储持续加息、刺破外债，只能说是“对房地产有大的负面影响”；美联储想要想要刺破我们的房地产泡沫，它还是没有那个能力的。
声明：该文观点仅代表作者本人，本信息平台不持有任何立场，欢迎在下方【顶/踩】按钮中亮出您的态度。