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楼市调查 | 上海楼市新政首个触发积分制的建发浦上湾
如果楼市真有蝴蝶效应，“沪十条”或许是这只蝴蝶。
接二连三，各大城市开始密集出台楼市调控政策的现象，辐射长三角城市群包括杭州、无锡、宁波等。上海楼市也发生了很大变化，转折或许就在当下。
“沪十条”实施以来，第一次新开盘上市的三个楼盘分别为闵行区永康城浦上雅苑（建发浦上湾）、金地峯范以及经纬学府阳光，由于后两者认筹人数未超过销售房源的1.3倍，未触发积分制。
而建发浦上湾是上海第一个触发积分制的新楼盘。据悉，建发浦上湾于2月6日启动认筹，项目一次性全部推出房源共498套，最终认筹人数为1589组，704组入围摇号。
截至3月5日，上述三个楼盘均完成摇号。
最新的一项政策是五天前（3月3日），上海房屋管理局发布的一则《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》第一次提到，对按照优先购房政策购买的新房限售5年。
由于建发浦上湾项目的认筹时间节点正好处于“沪十条”之后且“沪七条”之前，因此本次推出的498套房源，一律不属于限售5年范畴。
新政“加持”下，建发浦上湾项目的认筹情况颇为乐观，认筹率高达319%，认筹金较低仅为20万元，入市均价处于4.04万元/平方米，这一价格被市场认为“友好”。
业内人士认为，由于建发浦上湾项目采取积分制摇号的规则，或许不会让这一项目“日光”，楼市新政下出现更多变量因素。
新政“加持”
在上海这场变幻莫测的楼市调控中，拿着积分这张入场券，上海“无房”家庭占有一定优势，刚需盘对他们来说仍有很大吸引力。
据新媒体了解，积分制将综合购房者的家庭、户籍、房产情况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保这五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。
积分主要分为基础分（满分60）以及动态分（满分24分），其中家庭、户籍、房产情况、5年内在沪购房记录构成基础分，在沪缴纳社保情况则体现为动态分，从认筹日起往前计算20年，每缴纳1月社保加0.1分。
市场消息称，此次建发浦上湾项目的积分摇号入围线为56.7分，这一积分线使得不少购房者直呼“分数不低，摇号可能无望”。
有购房者指，要拿到56.7分，需要满足沪籍无房家庭且5年内未购房的；或外地户籍家庭5年内未购房且缴满5年以上社保的；或沪籍单身无房5年内无购房记录且需缴满5年以上社保的购房群体。
长期研究上海楼市的分析师表示，假如积分较高者的摇号排序靠后，这部分购房者可能买不到满意的楼层和户型，因此弃号选择其他新盘上车。因为在大部分新盘认购中，积分较高者有优势，选择的范围和空间就更大。
“沪十条”实施以来新入市的三个新盘项目，除了建发浦上湾外，其余两个项目金地峯范以及经纬学府阳光未达到1.3倍的认购率，这三个项目在首批摇号购房者选完后，剩余房源将按照常规续销流程销售。
不可否认，对于改善性需求的购房者，“沪十条”似乎还为其提供了不少便利。
一名上海本地人对新媒体表示，现在的购房环境对在上海有几套房子但几年没有买过新房的群体来说比较有利，如果把名下的房子卖掉，积分会很高，购买新房就会有更多机会，对这种群体来说是比较有优势的。
浦江南“三兄弟”
建发浦上湾与新城的千禧公园项目、旭辉的江山都会项目，业内戏称为“浦江南三兄弟”，项目两两邻近，处于同一水平线上。
从拿地到认筹开盘，建发浦上湾经历了漫长的300天时间。其延续了中式园林建筑的特色，浦上湾的住宅风格带有很有浓厚的中式古典风格。
据新媒体了解，此次推出项目的全部房源，合共498套，为88平方米至128平方米三种户型，销售均价在4.04元/平方米，总价在307至565万元/套。该项目预计将于2023年初全装修修交付。
值得一提的是，建发浦上湾项目的交通不算方便，这成为项目的弱势之一。同时，板块内商业并不发达，附近的商业综合体为万达广场，此外还有建设中的和润生活广场。
从地理位置看，浦江镇面积较大，处于浦东新区和闵行区交接，距离前滩约4公里，近些年新盘以高端住宅为主，推盘节奏较慢，而旧盘新推项目多以别墅为主，公寓房源供不应求，今年或将有不少宅地推出，补充该板块的住宅供应。
建发浦上湾项目则位于浦江镇板块边缘，位于新港河路，靠近奉贤区，距离地铁站较远，而浦江板块的商品房多聚集在浦锦街道或地铁8号线附近，其新房售价水平比建发浦上湾高出2万元/平方米，目前售价水平在6万元/平方米以上。
就在五个月前，和建发浦上湾项目一同拿地的新城千禧公园一期早已开盘认筹，推出房源308套，入市均价与浦上湾一致为4.04万元/平方米，总价在350万元起，认筹比为113%，目前仍有在售房源。
另一边，多个房地产中介平台显示，旭辉江山都会项目于去年8月入市464套房源，至今已经售罄。
事实上，浦江南“三兄弟”拿地溢价率并不高，其中旭辉为底价、新城和建发分别溢价3%，这就意味着项目存有很大的溢价空间，而该板块内房价仍有一定上升空间。
去年5月13日消息，新城和建发分别以13.45亿及10.93亿拿下浦江镇拓展大型居住社区的两宗相邻地块，成交楼面价均为1.69万元/平方米。旭辉旭辉拿地的时间为2019年12月18日，以9.8亿总价1.62万元/平方米楼面价获得浦江地块。
重回上海
上海一直是建发华东区域布局的重点，从去年开始，建发便一心重仓上海，正等待“绝地重生”。
近期，该公司不仅因为浦上湾多次登上上海新盘的热搜榜，还因为与融创联合拿地而被上海普陀区政府约谈。
据新媒体了解，2020年至今，建发在上海各区积极参与了多场土拍现场，其以24.4亿摘上海宝山宅地后，再以10.93亿获得闵行浦江宅地。于今年2月2日，建发联手融创64.52亿、溢价36%竞得普陀石泉社区一宗宅地。
与融创联手拿下的这宗普陀区宅地楼面价超过8.43万元/平方米，刷新了上海普陀区宅地成交单价，同时跻身上海宅地历史成交单价前五名，引发了市场不少关注。
尤其在调控频出、严格监管的上海楼市，如此高溢价拿地，项目会不会去化艰难、如何保证盈利等，这些都是市场疑惑的地方。毕竟，建发在2016年可是在上海多个“项目”上栽过跟头。
2016年可谓是建发最“意气风发”的时候，该年其曾以109.88亿元拿下嘉定和宝山两宗地块，溢价率最高达115%。
好景不长，上海政府随后发布多重严格调控政策，在限价和限购的双重打击下，嘉定和宝山顾村项目的销售情况并不理想，加上去化慢，资金占用成本也在逐渐增加，更别说嘉定项目的入市均价低于预估售价逾1万元/平方米的差距。
其实，建发在上海的发展历史并不短，自2004年进军上海市场以来，目前在上海开发有6个项目，包括金玥湾、公园央墅、玖珑湾、央玺、浦上湾及云锦湾，而其中此次入市的浦上湾为建发在上海的第五个项目。
今年，除了浦上湾项目面世外，建发位于宝山美兰湖板块的云锦湾首批房源也入市在即。与此同时，建发通过不断加大华东区域其他城市的布局，销售业绩也逐渐走上台阶。
据建发华东区域消息，截至2020年11月底，建发房产华东区域销售额突破300亿，建发华东区域主要包括上海、苏州、南京、无锡、合肥、淮安、蚌埠、张家港、太仓、常熟等城市。
上海楼市限购升级被证实：买房人内心纠结，中介反应平淡
5月28日，市场消息传出，上海发布关于限购套数的最新规定。消息称，即日起，已在上海取得产证、已网签备案、已获新房认购资格3种情形，在购买二手房查询名下套数中，均认定为购房套数，这一新规为新房采取集中出让形式又一次打上了“补丁”。
相比于前两种情形，“购房者取得一手房入围获得认购资格的，将被认定为购房套数”的规定，引发了购房者以及市场的关注，这意味着购房者在提交认购新房资料审核，并获得认购及选房资格后，就会被相关查询系统“锁定”。
5月31日，时代周报记者致电上海市房地产交易中心热线，相关工作人员证实了上述规定的真实性。该工作人员还表示如购房者若未成功选房，其购房套数将被自动“解锁”。
二手房成交周期或被拉长
5月31日，上海中原地产申江豪城分行门店负责人高攀向时代周报记者表示，截至目前，还未有客户前来询问上述相关政策变化。
“打个比方，如果有客户计划买一手房，认筹后积分入围了，若他中途放弃不买了，也要在一个月之后才能够解除限购套数，才能去买二手房或其他的房子。”高攀举例道。
在高攀看来，这次政策规范了之前就一直存在的限购政策。二手房市场之中，唯一可能会受到影响的是成交周期被拉长，但不会波动市场量价。
同日，上海中原地产市场分析师卢文曦则表示，现在新房认筹还有三分之一的楼盘触及“积分制”，说明还是有人对打新趋之若鹜。
卢文曦进一步指出，因此，在这种情况下，上海监管部门通过技术手段抑制热度。对购房套数的最新认定规则，新房已进入认筹阶段也算名下套数。理论上，可以封堵同时进行买新房和二手房的可能。“现在政策就是不断升级，连理论上的可行性也不能实现。”卢文曦表示。
“新房集中供应其实还是比较新兴的政策，制定的时候难免有考虑不周全的地方。执行的过程中会暴露出新问题和此前没关注到的盲点，后续认筹过程中会不断升级补短板和完善市场交易秩序。目的还是房住不炒，堵住漏洞维护交易秩序和市场预期的稳定。”卢文曦说道。
资格锁定时间成谜
5月31日午间，已经向保利云上递交认购资料的购房者王静（化名）告诉时代周报记者，新政直接影响了她对后续选房流程的重视程度。
“心态上，总体我们还是比较冷静和理性的，但在认筹和选房方面会更谨慎，因为另外看中的一个新盘——南山虹桥领峯，预计会在第三批次集中入市。”王静说道。
值得注意的是，由于此次限购政策的升级未在上公示，针对新的限购政策下，成功认购并摇号获得新房选房资格的购房者，如果最终没有买房，名下限购套数又将何时“解锁”的问题，市场上给出的答案并不一致。
高攀向时代周报记者表示，按照此前上海121新政大方向是1个月左右的“锁定期”，每个楼盘会按照政府的通告来执行。“目前，政策给到我们的信息大概就是这样。”高攀透露。
上海市房地产交易中心相关工作人员则回复时代周报记者：“何时‘解锁’要问开发商，一般的话如果没有认购，整个过程结束大概是1个月左右，但目前也没有文件，所以要看开发商（录入客户信息）系统多久能释放，以开发商系统释放的结果为准。”
王静告诉时代周报记者，限购政策升级后，她同样询问过保利云上的案场销售，但未能得到一个准确的回答。
上海第三批1.27万套新房入市
5月31日傍晚，上海第三批次新房共45个、12721套房源突发集中入市，王静所提到的南山虹桥领峯在名单内。
“现在只希望南山虹桥领峯的认购时间能晚一点。如果保利云上摇不到，又错过南山虹桥领峯的话，也就只能再等下一批了。”王静无奈道。
与第二批新盘供应情况有所不同的是，在5月31日公布的这一批名单，并没有位于前滩、陆家嘴、唐镇等热门区域内的新盘，备案均价最高的是位于虹口区的中粮瑞虹·海景壹号，其保持了与第二批相同的11.5万元/平方米的均价；另一个备案均价10万的项目为融创青云壹号，其价格也保持与第二批一致。
市区项目的供应量则较第二批的供应大幅下降，仅3个项目位于市中心。不难看出，刚需先行仍是这一波供应中的主基调。
五大新城也仍然是新房供应的热门板块。例如：临港新片区范围内，此次就一下子入市了滴水湖馨苑、电建泷悦澜湾、大名城·映园等5个新房项目，累计供应房源数量达到了1692套，占到第三批总供应套数的13.3%。此外，嘉定、青浦、奉贤也均有5个以上的项目入市。
5月31日，熟悉上海新房市场的业内人士向时代周报记者表示，按照第三批新房入市房源的情况看，预计年内上海仍将采取集中批量入市的方式供应新建商品住房，以中低价格新盘为主力，加大五大新城的供应力度，优先满足“无房家庭”自住需求。
附：5月31日上海第三批集中上市新建商品房项目一览表
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