对中国还挺有信心？中国可以控制房地产市场问题。中国已认识到有必要稳定房地产行业，以防止开发商的严重财务问题进一步蔓延到银行业和其他关键经济部门，甚至影响到其他国家。
房地产行业占中国国内生产总值的近30%。约40%的未偿银行贷款发放给了开发商和购房者。长期以来，向开发商出售土地也是地方政府的重要收入来源。
由于中国许多大型开发商的业务范围已远远超出房地产行业，涉足农业、汽车、医疗保健、娱乐和旅游等领域，因此房地产市场困境的外溢风险尤其高。
去年，中国非金融企业拖欠的海外债务达到创纪录的520亿美元。其中，开发商占了大部分。
还有840亿美元的开发商美元债券将在未来两年内到期偿还，债权人有理由担心他们能否拿回自己的钱。
根据两个常用的财务指标，约45%的中国房地产公司面临债务危机：偿债率（衡量净营业收入与计划本息支付额的比率）和利息保障率（衡量息税前利润与利息支出的比率）。如果偿债率低于1或利息保障率低于1.25，则被视为存在风险。
自2022年9月以来，政府采取了有分寸的方法，实施了一系列政策来稳定房地产行业，同时也注意到了市场过度自信的风险。这些措施包括延长开发商未偿还贷款的期限，放宽开发商将公寓预售收入存入托管账户的要求，以及降低首次购房者的利率。
虽然暂时避免了房地产市场的全面崩溃，但仍有更多的开发商不断遇到麻烦。最近的担忧主要集中在中国万科身上，虽然它是中国最大的房地产公司之一，但此前似乎相对安然无恙。
目前，政府应该考虑通过延长借款期限和降低利率等措施，对陷入困境的大型开发商的债务进行重组。这些举措应通过监管机构、债权人和地方政府的协调努力来实施。
对于确实无法生存的房地产公司，应通过出售逐步缩减资产和业务范围。在销售前景不佳的情况下，可以对业务进行清算，使公司规模恢复到可控范围内。
以降低利率的形式获得帮助的开发商应接受经济情况调查，以确保其偿还债务的能力能够经受住未来更高利率的考验。对代管账户的控制应确保资金用于具体相关项目的建设，以防止滥用。
当局应加强长期审慎的政策立场，杜绝投机需求，避免再次出现破坏稳定的困境。预防性措施，如对房地产投资者征税，总比危机管理要好。
应始终如一地实施强有力的宏观审慎政策，确保贷款从一开始就能审慎。对抵押贷款借款人偿还债务的能力进行压力测试至关重要。只有符合审慎政策标准的借款人才能获得贷款，以尽量减少银行资产负债表的潜在风险。此外，大型房地产开发商应建立足以支付几个月开支的现金储备，以确保即使在现金流短缺的情况下也有足够的流动资金。
应通过提高透明度和改善公司治理来加强银行业的诚信度。对银行更明确的所有权限制有助于减少潜在的利益冲突，避免重蹈中国恒大集团向盛京银行大量借款的覆辙。
可以对购房后几年内出售房产的资本收益征税，以抑制房地产投机活动。这既符合习"房子是用来住的，不是用来炒的"的原则，又能增加财政收入。
好消息是，房地产市场本身正显示出一定的韧性，根据国家统计局的数据，房地产价格仍高于经济危机前的水平。
与二线城市相比，国内最大的城市似乎更有能力实现反弹。随着农村人口进一步向大城市迁移，这种分化可能会加速，而小城市的人口可能会下降。这种人口变化可能会影响房地产需求，并最终影响价格走势。
通过采取综合措施，中国的金融格局可以得到巩固。这将有助于保障系统稳定性和抵御房地产行业冲击的能力。更有力的政策框架反过来也会降低中国房地产泡沫再膨胀的风险。
2023/12/0105:01日经英语新闻新加坡东盟+3宏观经济研究办公的高级金融专家 Siang Leng Wong和该组织经济学家Ke Ji
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